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降准利好房地产市场有限 银行开发贷持续收紧

 

发布时间:2019-09-16    字号:【

  近日,央行发布公告称,决定于9月16日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,并对部分城商行定向下调存款准备金率1个百分点。 

  有市场人士担心降准是否可能再次将大量资金引入房地产市场。但随着今年以来监管出台的多轮调控措施,房地产市场“金九银十”的利好局面或将不复存在。 

  此外,近日记者从多家银行机构获悉,房地产开发贷仍处于收紧状态。有银行内部人士表示:“近期行业收到不止一个窗口指导,下半年房地产业务上规模几乎不可能。” 

  “涉房贷”稳中有降 

  近日,为支持实体经济发展,降低社会融资实际成本,中国人民银行决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司)。除此之外,为促进加大对小微、民营企业的支持力度,再额外对仅在省级行政区域内经营的城商行定向下调存款准备金率1个百分点,于10月15日和11月15日分两次实施到位,每次下调0.5个百分点。 

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示:“降准可以降低资金成本,但银行对房企授信的基调还是没有变,仍以从紧为主,这也跟房地产市场调控有关,尤其是监管对违规资金进入房市进行管控。从这个角度来讲,当前银行开发贷还是继续保持从紧状态。此外,从最新的房企土地报告来看,企业拿地规模降低、购地增速是往下走的,也与企业资金链收紧有关。” 

  近年来,在“房住不炒”的指引下,银行业涉房贷款的增速开始呈现下行趋势。根据央行《金融机构贷款投向统计报告》,2019年二季度末,房地产开发贷款余额为11.04万亿元,同比增长14.6%,增速比上季末低4.3个百分点。2019年二季度末,人民币房地产贷款余额为41.91万亿元,同比增长17.1%,增速比上季末低1.6个百分点。另外,根据国家统计局数据,2019年1~7月份,全国房地产开发投资72843亿元,同比增长10.6%,但增速比1~6月份回落0.3个百分点。 

  从银行机构方面看,记者在建设银行中报发布会了解到,截至6月末,建行房地产开发类贷款余额为3910.93亿元,较上年末增加254.39亿元,上半年建行的房地产开发贷增速同比下降6.55个百分点,不良率为0.81%,较年初下降0.3个百分点。 

  建设银行副行长纪志宏表示,建行一直严格落实“房住不炒”的调控政策导向,审慎推进房地产开发贷业务。其称,上半年房地产开发贷增速同比下降,下一步,建行会继续按照调控政策导向,推动贷款结构调整,秉持差别化、审慎、择优原则,进一步严控房地产开发贷准入标准,对企业的资质、资产负债率、净资产会有比较严格的标准要求,严格贯彻落实监管政策,确保房地产开放贷款合规发展,加强资金用途等方面监管。 

  “开发贷”只紧不松 

  今年以来,随着房地产市场的不断调控,银行机构对于房地产开发贷一直处于审慎状态。有银行机构人士表示:“今年收到不止一个窗口指导。” 

  9月11日,银保监会首席风险官、新闻发言人、办公厅主任肖远企在银保监会通气会上表示,调整信贷结构是进行时,没有完成时。他表示从优化信贷结构的角度来说,对于银行而言,要按照银行经营的规则,该提资本提资本,授信集中度要遵循标准;监管部门没有控制房地产企业贷款增量,银行对房地产行业授信要遵循国家房地产调控规则,同时要遵循监管规则;过去有银行与房企合谋,通过表外资金,违规绕道“输血”房地产,监管部门压降的主要是这些资产。 

  不过,记者在采访中了解到,多家银行对房地产开发贷态度依然谨慎。中信银行华北地区某分行信贷人士对记者表示,近两年房地产开发贷款审批一直比较严格,近期其所在的银行基本没有发放开发贷,“除非项目非常好,且在准入名单范围内”。 

  关于房地产开发贷款的风险,某股份行北京分行信贷人士表示:“开发贷还款来源主要是开发楼盘的销售回款。项目贷款本金金额一般较大,贷款期限一般为中长期,时间长、利息成本也较高,如果项目建成后销售得不好,是有违约风险的。” 

  该人士表示,其从做过的房地产贷款项目中向企业了解到,目前部分房地产企业的融资成本比较高,有的房地产企业发债的利率比银行贷款利率高很多。“因此,如果销售端出现问题,不能正常回款,那就存在较大风险。此外,还有一些房地产企业涉嫌非法集资,如果出现什么纠纷,也可能会牵涉到为其放款银行的资金安全。” 

  关于银行机构如何落实房地产政策调控以及调整信贷结构等,总部位于南方的某股份行总行人士告诉记者:“一是严格控制准入标准,比如四证的情况、资质、保证金等;二是名单制管理,全国的房产企业必须在总行名单内才可以合作;三是区域管理,比如属地化原则,不能跨区域授信,只能在经营机构辖区内的城区或者县域;有的管得更严的甚至会直接要求只能做市区业务等。”其表示,各家银行对房地产企业贷款的调整大致相似,只是程度和细节指标的不同,单一项目会根据实际情况设置更多的落实条件等等,关键是严控资金违规流入房地产领域。 

  关于对房地产开发贷的业务,北京某股份行人士表示,其所在的机构会控制总量,同时下半年主要鼓励中长期贷款,鼓励资金进入制造业等实体经济。 

  除此之外,记者从北京某房地产企业管理人士处了解到,目前银行对房地产贷款确实处于收紧状态,主要表现在:部分银行已明确对土地款前端融资表示禁止,对开发贷严格要求审核“432条件”,对城市旧改贷严格审核,同时对涉及房地产业务的审批权很多银行已收回总部。目前很多银行虽然已下达开发贷等贷款批复,但实际放款有所收紧,因此也倒逼越来越多的开发商往银行、信托之外的私募、金交所或金交中心、股交所、金控平台等高成本的资金渠道靠拢,房地产企业融资面临一定压力。 

  

                                                                                      来源: 中国经营网 

 
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